Планировка земельного участка под ИЖС

     Вот и настал тот долгожданный момент, когда закончены все юридические вопросы по оформлению права собственности на земельный участок и перед счастливым землевладельцем стоит сложная задача – как построить дом и обустроить своё хозяйство. Для того, чтобы в будущем оградить себя от возможных юридических проблем, хозяин должен заранее позаботиться о выполнении основных требований, предъявляемых к планировке земельного участка под ИЖС

Нормативная документация.

     В нашей стране (РФ) требования к строительству регламентируются огромным количеством нормативной документации – СНиПы, СП, ГОСТы, ТСН и т.п. Для того, чтобы не потеряться во всех этих бесконечных нормативах, рассмотрим в данной статье перечень основных норм, выполнение которых, сведет к минимуму все риски нового землевладельца в будущем.

СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства - это основной нормативный документ, регламентирующий взаиморасположение объектов на земельном участке.

СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям. Это основной нормативный документ, регламентирующий противопожарные мероприятия.

Границы земельного участка.

        Для определения точных границ своих вновь приобретённых земельных владений, собственнику необходимо вынести эти границы «в натуру». Т.е. непосредственно на земельном участке необходимо забить колышки в характерных (угловых, поворотных) точках границ земельного участка. Поскольку выполнять самостоятельно данную ответственную работу собственнику не под силу, да и в целях избегания ошибок, настоятельно рекомендую обратиться в специализированную организацию, имеющую право на выполнение такого рода геодезических работ.

     После оформления договорных отношений с данной организацией, к вам на земельный участок выйдет специалист (геодезист), который с помощью геодезического инструмента (тахеометр, нивелир, теодолит), согласно кадастрового плана, вынесет "в натуру" все характерные точки границы Вашего земельного участка по координатам, указанным в кадастровом плане. А также, даст высотное отметки угловых точек, которые вы сможете использовать в дальнейшем. Во время выполнения данных работ, желательно пригласить хозяев смежных (соседних) участков и получить от них письменное подтверждение о согласовании с ними данных границ, что позволит вам избежать конфликтов в дальнейшем с новыми соседями.

      После определения границ участка , используя 50-ти (25-ти) метровую рулетку, необходимо произвести замеры своего участка и в последствии сделать схему земельного участка на миллиметровой бумаге в масштабе 1:100 (в 1 см : 100см). Данная схема потребуется для дальнейшей планировки земельного участка под ИЖС, также на эту схему необходимо нанести, если таковые имеются, точки подключения к инженерным сетям или сами сети (электроснабжение, газопровод, водопровод, канализация). Имея на руках план-схему, можно приступать непосредственно к планировке земельного участка под ИЖС 

I этап. Размещаем на участке сам дом. 

      В первую очередь, необходимо определиться с местоположением дома. Если проект дома у вас уже имеется на руках, то из проекта (в разделе АР, АС) берём габариты будущего здания, а именно надземную его часть и в масштабе 1:100 вырезаем из куска цветного картона или цветной бумаги контур здания (с учетом всех выступающих частей). Если проекта дома пока ещё нет, то необходимо определиться с размерами самостоятельно, исходя из своих потребностей и позднее подобрать либо готовый проект, либо разработать свой. Далее используя картонный контур здания, для удобства его можно подписать, прикладываем его к схеме земельного участка при этом необходимо учитывать следующие ограничения:

• расстояние от вашего дома до границ соседнего участка должно быть не менее 3 м (см. п.5.3.4. СП 30-102-99); 
• расстояние от вашего дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 м (см. п.5.3.2. СП 30-102-99);
• расстояние от вашего дома до красной линии проезда должно быть не менее 3 м (см. п.5.3.2. СП 30-102-99);
• противопожарный разрыв - расстояние от вашего дома до соседнего дома (даже если он находится через дорогу) должно быть - минимум 6 м, при условии, что оба дома выполнены из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон), минимум 8 м, если хотя бы один из домов выполнен с применением горючих материалов, но защищенных негорючими и если хотя бы один дом, выполнен из дерева (бревно, брус, доска), то пожарный разрыв должен быть как минимум 15 м;(см. п 5.3.2., п.4.3. СП 4.13130.2013);
• расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

    Кроме нормативов необходимо учитывать, что:

• максимально удаляя дом от подъездной дороги, вы увеличиваете себе объём снегоуборочных работ в зимний период времени;
• максимально приближаясь к подъездной автодороги (особенно с интенсивным движением) вы увеличиваете шумовой фон в своем будущем доме (хотя есть методы борьбы с шумом, но об этом поговорим в другой статье).

II этап. Размещаем на участке хозяйственные постройки (гараж, баня, мастерская, инструментальная и т.п.)

        Если у Вас по проекту дом уже включает в себя гараж, либо гараж вообще не планируется, то для него данный этап можно пропустить. Если гараж планируется отдельно стоящий, то необходимо также определиться с его габаритами и сделать для него в масштабе картонный шаблон и попробовать его разместить на земельном участке, с обязательным выполнением следующих условий: 

• не менее 1 м от границы соседнего участка. (см. п.5.3.4. СП 30-102-99); Это делается для того, чтобы дождевая вода с ваших строений не стекала на участок соседей. Если данный размер выдержать не удается, то можно примкнуть строением вплотную к границе, но крыша данного строения должна быть односкатная и с обязательным условием - уклон в сторону Вашего участка!

        То же самое проделываем для всех планируемых хозпостроек, кроме построек для содержания скота, птицы и прочей живности, для них необходимо выполнить следующее условие:

• не менее 4 м от границы соседнего участка. (см. п.5.3.4. СП 30-102-99); Это делается с целью соблюдения санитарных норм.

а для бани выполнить следующие условия:

• баня (деревянная) должна отстоять от дома минимум на 15 м, а кирпичная минимум на 10 м (см. п 5.3.2., п.4.3. СП 4.13130.2013);

для туалета:

• расстояние от дома, погреба и колодца/скважины должно быть не менее 12 м;

для компостной ямы:

• расстояние от дома должно быть не менее 12 м;

• расстояние от колодца/скважины должно быт не менее 8 м;

для септика:

• расстояние от дома должно быть не менее 5 м;
• расстояние от колодца/скважины не менее 25 м;

III этап. Размещаем на участке пешеходные дорожки.

        После того как дом и все вспомогательные постройки будут размещены на план-схеме, необходимо их объединить дорожками. Ширину дорожек лучше делать от 60 до 100 см, в зависимости от используемого материала. Дорожки можно делать не прямыми, а немного с изгибами, но этим лучше сильно не увлекаться, поскольку человеку всегда проще ходить напрямую, чем постоянно огибать препятствия. С дизайнерской точки зрения это может быть красиво, но вам же не только смотреть на них из окна, но также и часто по ним ходить.

IV этап. Размещаем на участке зелёные насаждения (сад, огород).

        После размещения дорожек можно приступить к зелёным насаждениям. Для начала, необходимо определить зоны для сада, огорода, лужайки и т.п. исходя из своих потребностей. При этом необходимо учитывать, что существует ряд ограничений на расположение растений зависимости от их размера:

От стволов высокорослых деревьев до границы соседнего участка должно быть не менее 4 м;

От стволов среднерослых деревьев до границы соседнего участка должно быть не менее 2 м;

От кустарника до границы соседнего участка должно быть не менее 1 м.(см. п.5.3.4. СП 30-102-99);

        Особое внимание, при размещении зелёных насаждений, необходимо обратить на расположение южного направления. Поскольку в течение светового дня солнце большее время находится именно в южном направлении. Необходимо следовать правилу: размещать растения от мелких к более крупным с южного на северное направление.

        В результате, у Вас должен появиться план-схема с расположением всех основных объектов и теперь уже можно подумать о подготовке строительной площадки к будущему строительству.